銀行からの借り入れ期間は長い方がいいのでしょうか？
それとも短い方がいいのでしょうか？
借入期間の差で返済額に大きな違いが出ます
借入期間は不動産投資に際しての重要ポイント
私が銀行からお借りしているローンの借入期間は、15年、22年、30年、35年と様々です。
お借りしてから毎年返済が進んでいるので、現在の残り期間はもう少し短いですが・・・。
不動産は銀行ローンにより購入するケースが多いと思いますが、ローンを検討するに際しては、金額、金利に目が行きがち。
もちろんそれは大事なことですが、「借入期間」もとても重要なポイントとなります。
一般的な借入期間は建物の法定耐用年数で決まる
木造建築の法定耐用年数は22年ですから、一般に新築木造アパート購入の融資を相談すると原則期間は22年という金融機関が多いです。
中古物件になるとそこから築年数が差し引かれてしまいます。
築10年の中古木造アパートであれば、12年（22年－10年）が一般的な融資期間となります。
鉄骨鉄筋コンクリート住居用のマンションは法定耐用年数が47年ですので、築20年でも残りが27年（47年－20年）もあります。
中古のマンションを投資対象として取り組んでいる方が多いのは、借入期間が長く組めるというこういった理由もあります。
法定耐用年数からどれだけ借入期間を延ばせるか
原則はこういうことなのですが、金融機関によって幅はありますし、その人の資産背景や建物の構造・劣化等級、共同担保の有無などによって融資期間を延ばすことが可能となります。
朗報ですがサラリーマンの見方「O銀行」は、いくつか条件はありますが「期間35年」で組むことができます！
私もO銀行からは期間35年でお借りすることができました。
借入期間がなぜ重要なポイントなのか
例えば、1億円を金利1.5％、期間22年でお借りするのと、期間30年でお借りするのとではこれだけ毎月返済する金額が違います。
期間22年：毎月444,495円
期間30年：毎月345,114円
（いずれも元利均等返済の場合）
その差は、月99,381円！
年間にすると1,192,572円の差！
もちろん、22年で返済する場合と30年で返済する場合は支払う利息の総額が違いますので、完済するまでの総支払額は6,775,560円違います（30年総利息24,241,040円－22年総利息17,465,480円）。
ちょっと、目線を変えて
期間は22年、金利は低めの1.5％という銀行と、
金利は1.5%の2倍の3.0％だけれども、期間は30年でＯＫという銀行を比べてみると
毎月の支払額はなんと金利が2倍でも期間30年の銀行の方が少ないのです！
期間22年（金利1.5％）：毎月444,495円
期間30年（金利3.0％）：毎月421,598円 （いずれも元利均等返済の場合）
もちろん30年ローンは22年ローンに比べて8年長く借入れしますし、金利は2倍なので、完済までの支払総額は34,309,800円（30年総利息51,775,280円－22年総利息17,465,480円）も違いますが、
月々の支払額は
421,598円＜444,495円で、金利が高い期間30年の方が毎月22,897円、年間274,764万円少ないのです。
不動産投資の基本 毎月の資金繰りは回るのか？
不動産投資は、毎月の家賃収入から管理諸費用・銀行返済分（元本と利息）等を差し引いたものが手残り資金となりますので、銀行に返済する毎月の支払額が少ない方が、資金繰りは安定します。
何しろ資金繰りがまわらないと他の収入から持ち出しになってしまうので、サラリーマンの場合など給料から補填する羽目になります。
私はもちろんそんな事態には陥っていませんし、そうならないような情報を共有したいと思っています。
安全性を考えれば、最初は借入期間をできるだけ長めにとって、余裕ができれば一部繰り上げ返済をしていくというのがよいのではないかと思います。
なるべく完済までの総支払額は減らしたいですからね。
銀行にローンを相談する際は、金額、金利に目が行きがちですが、
「期間」も重要なポイントとなりますので留意しましょう！
ちなみに、こうした金額の計算は、銀行の住宅ローンのサイトや無料アプリなどでいろいろありますから使いやすそうなものを決めておくといいですね！
