いいことあるさ

副業おすすめサラリーマン 不動産投資で毎月の収入アップ

増税前ギリギリ! ワンルームのリフォームで利回りアップ⁈(その2)

ワンルーム室内の大掛かりなリフォームを行いましたが、その結果利回りのアップ、物件のバリューアップを図ることができました。
どのようなバリューアップができたのか、お伝えしたいと思います。

 

前回記事はこちら ↓ 

www.iikotoaru.net

 

 

増税前ギリギリ!

ワンルームのリフォームで利回りアップ⁈

消費税UP前に駆け込みリフォームが完了

今回のリフォーム内容は

結論としては、おそらく建築当初(44年前)からそのままの古い3点ユニット(バス、トイレ、洗面台のユニット)を、シャワーユニット(シャワールーム・トイレの分離型)に交換リフォームしました。
それをメインに、

その他汚れた壁のクロスや天井照明の交換、床の一部張替えなど室内の美化に手を入れました。
金額 約100万円 の大きな追加投資です。

しかし、その投資に見合うように賃料を上げることができ、物件の利回りアップ・バリューアップにつながりました!

何しろ100万円の工事費です。
こうなると、10月1日からの消費税率アップもあるので、増税分だけでエアコンクリーニングができるレベル。
消費税は工事の完了日ベースで課税されるため、何としても9月中には工事を完了していただかないといけません。
8月のお盆明けの見積り受領後にリフォームを決心したのですが、発注にあたって納期は9月末までということでお願いしました。
工事業者さんにも頑張っていただき、なんとか9月中にリフォームは完了!

 

f:id:kitto_iikotoaru:20191008210029j:plain

ユニットバスをシャワーブースに交換


 

リフォーム、修繕工事はどこまですべきか

ちなみに、こちらのワンルームマンションは利便性の高い都心3区内にあるのですが、1975年(昭和50年)建築、築44年という古い建物で、いわゆる「旧耐震」の建築物となります。
都心になればなるほどこうした古い建物が多いのですが、管理・メンテナンスがしっかりしていれば十分投資対象となります。
都心3区と呼ばれる千代田区、中央区、港区は場所が便利であることから賃貸ニーズも高く、賃貸の運営上安定感があり投資物件はなかなか手に入りません。
このところ融資の引き締めもあり、比較的手を出しやすい都心部のワンルーム価格は上昇しています。

 

物件価格は上がるのか

まず今回のリフォームの判断材料として、管理会社の方に仮に売却するとしたらどうなるか売買価格の査定をしていただきました。

当該マンション事例や近隣の売買事例を調べていただき、

3点ユニットで売却した場合で1,000万円前後、

リフォームを行った場合で1,150万円前後 といった見積もりが出ました。

ここで改めて言われたのは、

3点ユニットを新しいものに交換したとしても、売却価格は「3点ユニット」の部屋ということで決まるので、リフォーム代は価格に反映されないということでした。
そう考えると、売却時の価格に反映されるシャワー・トイレ別の方が同じリフォームでも意味があります。

リフォーム検討時の想定売買価格
【売買】
3点ユニットの場合   950~1,050万円前後
バス・トイレ別の場合  1,100~1,200万円前後

 

f:id:kitto_iikotoaru:20191008225309j:plain

都心ワンルームは価格上昇傾向

賃料は上がるのか

リフォーム内容を決めたので、賃貸募集について改めて管理会社の担当者の方と相談しました。

退去前の条件は以下の通りでした。
賃 料:64,000円
共益費: 5,000円
月 額:69,000円
敷金:1ヵ月
礼金:1ヵ月

 

退去通知受領から実際の退去までの1か月間は、室内の状況は不明ながらも現況の3点ユニットを前提に募集賃料を3,000円アップし、
賃 料:67,000円(3,000円アップ)
共益費: 5,000円
月 額:72,000円
敷金:1ヵ月
礼金:1ヵ月
で募集活動を行っていましたが、大きなリフォームを行うことにしたため一旦止めました。

 

新たなリフォーム内容を前提に近隣の賃貸状況を調べていただいた管理会社の方から、
「今回はこれまでの募集条件から更に5,000円値上げして募集を行いたいと思います!」とチャレンジングなご提案をいただきました。

f:id:kitto_iikotoaru:20191008225913p:plain

いらすとや

 

【提案条件】(かなり強気)
賃 料: 71,000円(4,000円アップ【当初より7,000円アップ!】
共益費: 6,000円(1,000円アップ【当初より1,000円アップ!】
月 額:77,000円 (5,000円アップ【当初より8,000円アップ!】)
敷金:1ヵ月
礼金:1ヵ月

正直なところ、募集条件としては強気の設定ですが、発注からリフォーム完成まで1か月ありますので、当面はこの条件で様子をみることにしました。
工事費が100万円かかっても賃料がもし8,000円UP出来れば工事代金の投資利回りは9.6%となります(8,000円×12か月/100万円)。

お盆時期を挟んでのリフォームとなり、退去から2か月の空室期間となってしまったこともあり、早めに決まってほしいと願っていたところ、なんとありがたいことに、
私が内覧した後、入居希望者の現地確認が入り、この条件で正式申し込みがあったとの連絡がありました!!!

 

リフォームにより利回りアップ!バリューアップ!

このリフォームの投資効果を検証すると、
賃料(共益費含む)は月8,000円UP、年96,000円UPですから、

投下したリフォーム費用100万円に対して 9.6% の投資利回り。

賃料全体では、元々の賃料(共益費含む)が月69,000円、年間828,000円。
リフォーム後は月77,000円、年間924,000円となりますから、
仮に物件購入価格を1,000万円とすると、
表面利回りは 8.28% から 9.24% に 0.96%上がります

【リフォーム前】828,000円/1,000万円=8.28%
【リフォーム後】924,000円/1,000万円=9.24%

 

売却想定価格は仮に利回り8%で売り出すとすると
【リフォーム前】828,000円/8%=1,035万円
【リフォーム後】924,000円/8%=1,150万円

概ね管理会社の方の査定どおりです。


理論上は115万円の価格アップですので、

賃料アップに加えて、売却想定価格のアップも図ることができました。

リフォーム効果はこんな形で検証して、実施の有無を判断します。

築44年のワンルーム、まだまだ活躍してほしいです。

f:id:kitto_iikotoaru:20191008205910p:plain

いらすとや