昨日のブログに書いた2018年不動産投資に関する相次ぐ不祥事により、今年銀行の融資姿勢が大きく変わりました。
銀行の融資が絞られている
今の私の最大の問題は銀行の融資
不動産投資と銀行融資は切っても切れない関係。
融資を受けることで資産拡大のスピードが早まりますし、投資する自己資金の利回りも上げることが可能です。
私も複数の銀行から融資を受けて、サラリーマンの傍らで不動産事業を行なっています。
金融庁 全国銀行不動産融資調査 → 銀行による不動産融資引き締めへ
スルガ銀行の不正融資の問題を受け、金融庁が全国の銀行や信用金庫など530の金融機関を対象に、投資用不動産向け融資の実態を調査した。
引用元：不動産投資の健美家 金融庁が530の金融機関を調査
日銀 金融システムレポート公表 → 銀行による不動産融資引き締めへ
不動産向け融資はバブル期以来の過熱！日銀が金融システムリポートを公表！！今後の金融市場・不動産市場はどうなる？
（略）
以上のような分析結果、現状認識を踏まえ、日銀では金融機関の不動産賃貸業向け貸出に対するリスク管理について、貸出実行時点における実査、キャッシュフロー計画の妥当性確認等を適切に行うとともに、実行後の管理（空室率・賃貸収入のモニタリング、適切な引当の実施等）を貸付期間を通じて継続していく必要があるとしている。
金融庁・日銀の調査を踏まえた各金融機関のスタンス変更
サラリーマンという立場で不動産投資を行っている私は、この影響をもろに感じています。
私が新規物件購入の融資相談を継続的に行なっていた取引銀行のスタンスは、
この数ヶ月で大きく変わりました。
今年の春までは「うちは大丈夫ですよ」とおっしゃっていた3行のうち、
「これ以上は貸せない」とこの8月に突然方針転換された銀行が1行。
「自己資金は最低物件価格の20％は必要です」と条件が厳しくなった銀行が2行。
門戸を閉ざされたわけではないようですのでまだ良いのですが、
物件購入に際して必要な諸費用約８％を考えると、もっと自己資金が必要となります。
例えば、1億円の新築アパートを購入しようと思うと、
購入にあたっての諸費用が800万円位必要となります。
銀行融資の了解が得られたとして、ローン8,000万円（1億円×80％）ということは、
自己資金が合計2,800万円かかります。
2,000万円（1億円－8,000万円）＋ 購入諸費用800万円 ＝ 2,800万円
うーん、無理！！！
5,000万円のアパートと仮定しても、ローン4,000万円（5,000万円×80％）で、
自己資金が1,400万円（5,000万円－4,000万円＋5,000万円×8％）必要です。
現実的には希望する23区内のロケーションで適正な利回りでの5,000万円といった新築物件は見当たらず、表には出てきません。
購入価格の目線を変えるか、中古のワンルームを狙うか、はたまた安めの中古アパートや戸建てにするかなどいろいろありますが、
今はメインの新築アパート系でうまく金融機関の基準と合致するものがないか、そしてこの問題にどう対処していくかをいろいろ考えて、チャレンジしている状況です。
やはりローンを活用した方がレバレッジ効果は大きいので銀行の力を借りたいですね。
もちろん「融資が受けられる物件だから」という発想で物件を選ぶのは大間違いですから要注意！
しっかりとした市場分析、収支シミュレーションが第一です。
現在進行形で注力中ですので、金融機関開拓の話はまたどこかの機会で。
