所有するワンルームのリフォームが完了したので、この週末に室内の内覧へ行ってきました。
ワンルームのリフォームをしました！
私は物件を見ることが好きなので、購入検討の際は当然ながら、所有物件が空室になった際やリフォームの際も極力現場を見るようにしています。
やはり見るのと聞くのとでは違うと思っていますし、物件や修繕箇所を確認しながら業者の方の説明を直接お聞きするのはとても勉強になります。
この部屋は今年6月に退去通知があり7月末に退去。
4年近くお住まいで、都心のワンルームとしての賃貸期間は長い方でした。
今回のリフォーム、結果的に結構大掛かりなものとなりました。
ちょうどタイムリーなので、このリフォームに踏み切った経緯と分析判断について書きたいと思います。
リフォームに至る経緯
今春、管理会社からこの部屋の件で
「トイレの水が止まらなくなったとの連絡が入居者からあったので至急対応します。工事費が3万円以内ならその場で対応していいですか？」とのメール連絡がありました。
私はサラリーマンで日中電話に出られないことが多いため、できるだけメールで連絡をもらうようにお願いしています。
トイレの水が止まらないなどということは入居者にとって最優先事項であり、さらには床下や階下への水漏れなどになると大変なことになるので、即答でＯＫです。
工事業者の方に駆けつけていただいたところ、
「今回はトイレのみの問題ではあるが、ユニットバス（3点ユニット）が30~40年前のもののようで交換部品がない状況。応急処置で水が止まる状態にはなったが、根本的な解決にはなっていない」
「対応方法としてはユニットバスの交換しかない」
との説明がありました。
さらには「ユニットバスの交換は概算で60万円程、工期は数週間になると思います」
ええ～！！！
賃料の9か月分！
工事期間中はどうする？？？
そういえば購入するときに仲介会社から「いずれリフォーム費用が発生しますよ」と言われていましたが、何事もなく4年もお住まいいただいていたのでほとんど忘れていました。
入居者の退去
入居者の方には応急処置である旨説明し、管理会社さんと次に壊れたらどう対処するかなど相談していた矢先、たまたまその方は転職により7月に退去されることになりました。
何しろ4年近くお住まいだったので室内の状況はよくわからないものの、7月退去となると新たな入居は早くて8月。
賃貸超閑散期に入りますが、退去まで1か月ありますので、まずは相場よりも強気な条件で反響を見ていくことにしました。
（通常退去通知は、退去の1か月前までに行うような契約となっています。）
最初の募集賃料設定
【当時の賃料】
賃料：64,000円
共益費：5,000円
敷金：1ヵ月
礼金：1ヵ月
【新たな募集条件（強気）】
賃料：67,000円（3,000円アップ）
共益費：5,000円
敷金：1ヵ月
礼金：1ヵ月
その後の募集状況ですが、約1ヵ月間で問い合わせが約30件ありました。
閑散期かつ退去前の物件としては好調な反響状況です。
退去後の室内状況確認のうえ、一気に具体的な募集に入る予定でした。
ところが・・・
想定以上に蝕まれていたユニットバスの水回り
退去後に室内を点検していただいたところ、特に懸念していた3点ユニットは先日故障したトイレのみならず、ユニットバスの排水の流れが著しく悪く交換の必要があるとの指摘でした。
実際に壊れた3点ユニットのトイレのみの交換も視野に入れてあれこれインターネットで調べたところ、ユニットのトイレのみ交換可能な業者さんもありました。
やりとりもしましたが、トイレのみを交換してもユニットバスの配管が劣化しているので、近い内には浴槽交換が必要になることから、退去したこのタイミングでの全面交換が望ましいとの結論に至りました。
（購入時にそれも見込んでいましたが、いざとなると逡巡するものです）
3点ユニットの交換リフォーム
ここで、どうせ交換するのであれば3点ユニットではなく、バス・トイレ別にしたいと思い、変更が可能か再調査してもらうに。
バス・トイレ別になるかどうかは賃料設定面で影響が大きいため、募集は一旦ストップしました。
しかしながら、再調査の結果、残念ながら建物の梁の位置の関係でバス・トイレ別のユニットバスを設置することができないことが分かりました。
場所柄、オフィス需要（例えば司法書士さん、行政書士さんなど士業の事務所など）も見込まれ、３点ユニットバスよりはシャワーユニット（セパレートされたシャワーとトイレのみで洗面台はなし）の方が賃貸付けはし易いとのアドバイスもあり、
代わりにシャワーユニットでの見積もりを取ることにしました。
しかし、残念なことに、このタイミングでお盆到来・・・。
不動産業者は全面夏季休暇状態に・・・。
早く方針を決めて工事を行い、賃貸契約も決めて空室期間を極力短くすべく1ヶ月以上前から段取りよく進めてきたつもりが、詰めが甘く大きな反省事項となりました。
お盆明けにシャワーユニットでの見積もりが届きました。
リフォーム費用は、その他（クロス交換、照明交換、フロアタイル一部交換、エアコンクリーニングなど）を含めて約100万円！
3点ユニットでの見積もり金額よりも約10万円上がりました。
リフォームの価値
それだけかける価値はあるのか？
3点ユニットのままでは交換しても募集賃料はあまり上がりません。
逆に入居希望者はさらに減少していく可能性が高いです。
一方、シャワールーム、トイレ分離のシャワーユニットへの交換では、賃料を少し上げられる可能性が高いとの判断に至りました。
同じマンション内や近隣の同レベルの部屋の募集状況や成約実績を見てみると、
バス・トイレ別であれば、これまで月6.9万円だったものが月7.4万円～7.7万円程度での成約を見込むことができそうです。
たとえ工事費が100万円かかっても、月の賃料を5千円UPできれば年間6万円のUPということで、工事代金の投資利回りは6％（6万円／100万円）となります！
これならばリフォームの価値はあると判断しました。
さらなる判断基準はまた次回に。
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