私はアパートであれば新築、ワンルームであれば中古を購入対象として好んで選定していますが、不動産投資をするにあたっての判断基準にする利回りって、どれ位なのでしょうか？
不動産投資の利回り・収支ってどれ位なの？
不動産投資の利回り
不動産に投資するにあたっての私の「実質利回り」の目線は、現在、東京23区内の最寄り駅10分圏内で「５％以上」です。
あくまでも「実質的利回り」でよく見かける「表面利回り」ではないのでご注意下さい！
「5%」って大したことないって思われるかもしれませんが、10年定期預金利率0.01％に対して500倍、普通預金利率0.001％に対して5,000倍も違います！
実際のワンルーム収支
本邦初公開ですが、私が投資した実際のワンルーム1室の収支をお見せいたします。
あくまでもイメージとして、何かの一助になればという趣旨です。
３年前に購入させていただいた東京都品川区所在の築31年（当時）のワンルームマンションの1室です。
「築31年？古っ！今はもう34年？」と思いますか？
もし不動産投資としてワンルームをお考えなら、価格が落ち着いた（こなれた）中古物件がいいと思います。
理由はいろいろありますが、今日お伝えしたいことは別のことなのでまたの機会に！
この物件ですが懇意にしていて、折に触れいろいろとアドバイスもいただいている不動産会社さまからご紹介いただきました。
960万円で売りに出ていたのですが、価格交渉していただいて900万円ジャストで購入できました。
売主さまが売り急いでいらっしゃったようで、うまく価格が折り合って本当にラッキーだったと思います。
購入にあたっては様々な費用がかかります。
不動産仲介会社にお支払いする仲介手数料、不動産の所有権移転登記をしていただく司法書士の方への報酬、登記の登録免許税、火災保険料、不動産取得税などです。
金融機関のローンを使う場合はローン手数料などもかかります。
この物件のケースでは、銀行ローンは使わず全て自己資金で対応しましたので、仲介手数料35万円、登記関係費用11万円、不動産取得税8万円、火災保険等その他諸費用6万円の合計60万円かかりました。
考えようによっては、この諸費用部分を値引きしていただいたことになりますので、本当にありがたい限りです。
肝心の収支です。
月の「賃料」は55,000円、「共益費」5,000円なので、月額家賃合計60,000円、
年間72万円の収入があります。
一方で、費用はマンションの管理組合に支払う「マンション管理費」が月6,000円（年72,000円）、「修繕積立金」が3,000円（年36,000円）、賃貸を管理する不動産会社に支払う「不動産管理手数料」4,500円（年54,000円）、税金である「固定資産税」が年27,000円で、費用合計は約20万円。
したがって、年間の収支は
72万円－20万円＝52万円となります。
実質利回り
960万円（物件価格900万円＋購入諸費用60万円）の投資に対して、年間収支が52万円ですから、約5.41％の実質利回りです。
もちろん最終的にはこれに所得税等がかかりますが、それでも毎月約43,000円のお金が入る換算となります。
不動産管理会社が入居者さまからの家賃の入金をきちんと管理し、費用を差し引いた賃料が私の銀行口座に毎月振り込まれてきます。
しかもこの1年間、退去もなかったので私は何もしていません。
もちろん、しっかりとした管理会社を選定して契約することが必要ですが、仕組みが出来上がっているので、本業であるサラリーマン稼業の足を引っ張ることはなく、仕事に影響がありません。
全ての物件が何もないかというと、やはり入退去に伴う修繕とか、設備の故障とかありますが、うまくいく年度はこんな感じです。これって、ありがたいですよね。
現在ではなかなかこのロケーションでは見つかりません・・・。
